世联研究｜世联行2017年房地产年报—月阴月晴 潮起潮平
2017年房地产市场回顾
回顾过去，从2014年限购陆续解除，到2017年末百城调控，行业站稳了10万亿的新台阶，也走过了一轮完整的周期，在全国经济逐步向好的过程中多方承压。
一方面是行业政策遍地开花，逾百城参与调控，另一方面是资金面不断收紧，开发贷、债务融资一度熄火，房贷实际利率上行、额度枯竭，严管基金、PPP资金流入房地产，行业正经历着被动降杠杆的过程。
在多方承压的环境中，行业仍然有着不错的成绩：
全年商品房销售额13.4万亿、同比增长13.7%，商品住宅11.0万亿、同比增长11.3%，行业站稳了10万亿的台阶；全国库存持续下行，年末待售面积5.9亿㎡、同比减少15.3%，商品住宅待售面积3.0亿㎡，比高点2015年末下降了33%，全国住宅去化周期1.8年，比2016年再降0.2年；
百强房企销售额总计7.34万亿、增长41.8%，市占率54.9%提高10.9个百分点；租赁市场机构迅速迈向规模化进程，制度也进入顶层设计阶段。
在此背景下，2017年的房地产市场呈现出一些值得我们回顾的特征：
特征一：销售增速回稳，市场站稳新台阶
特征二：存地迅速消耗，城市供应新模式
特征三：棚改一鸣惊人，强势托底新力量
特征四：探索顶层设计，长租闭环新篇章
特征五：规模持续跃迁，降杠杆中新格局
2018年房地产市场展望
回望2017，起于2015年降准降息、归于2017年定向紧缩的小周期结束，行业又经历了一个轮回；站在新周期的开端，行业面临着监管力量不断加强、制度加速迭代的环境。
潮水的起起伏伏，实际是月亮和万有引力的作用，恰如房地产:房价的涨跌、销量的起伏，推动的主因是流动性、是利率。
房地产即金融，作为行业周期的幕后推手，金融的影响力越来越显而易见。
是以，在2018年开始之际，我们落笔写下《月阴月晴 潮起潮平》。
2018年，外部积极因素尚未登场但加码的空间有限，金融充满不确定性但流动性趋紧是大概率事件，市场观望情绪浓厚但刚性购买力仍然强势，是个值得重视的新周期开端。对于2018年房地产市场，我们有以下展望：
展望一：十年宽松结束，监管时代来临
展望二：人口导入，一二线新动力的来源
展望三：轨道大行其道，城市价值重塑
展望四：货补，三线购买力的强势动因
展望五：消费升级愈演愈烈，住房的内容需要更加丰富
迎来充满不确定性的2018，头部企业有着足够的能力驾驭风险，而中小企业不仅面临调控的考验，也不得不直面收购并购的话题。
债务高举的兑付难题在历次融资收紧期间皆引起风波，有熬过去的也有缓下来的。毕竟潮平之时，搁浅的船只总是冲在最前面的那一艘，亦如我们二季度市场报告所述:
弯道易超车也易翻车，为做个平衡的老司机，不妨多一点谨慎。
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